Il mercato immobiliare di Bologna sta attraversando un periodo di grandi cambiamenti, come evidenziato dal secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024 di Nomisma. Se da un lato si registra un boom degli affitti, dall'altro le compravendite nel comparto residenziale sono in calo.
Ecco una panoramica dettagliata di quanto sta accadendo.
Il comparto residenziale
Nella prima parte del 2024, il mercato immobiliare residenziale di Bologna ha visto un leggero rimbalzo rispetto alla fine del 2023, grazie soprattutto alla dinamica positiva dei prezzi e alla stabilità della domanda. Tuttavia, il numero di compravendite residenziali è diminuito del 2,8% rispetto al primo trimestre del 2023.
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La dipendenza dalle famiglie dai mutui rimane elevata, con il 76% delle compravendite sostenute da finanziamenti. Questo ha spinto molte famiglie verso il mercato della locazione: circa il 54% della domanda è ora orientato all'affitto, mentre la restante parte è interessata all'acquisto.
Nonostante questa riorganizzazione del mercato, i valori delle abitazioni usate sono aumentati dell’1,4% sul semestre e del 2,0% su base annuale. Anche i prezzi delle abitazioni nuove hanno seguito una dinamica positiva, con incrementi del 2,0% sul semestre e dell’1,6% sull’anno. Tuttavia, lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo continua a crescere, raggiungendo il 9% per le abitazioni usate e rimanendo stabile al 4,5% per le abitazioni nuove.
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Il passaggio della domanda dall'acquisto alla locazione ha ulteriormente spinto al rialzo i canoni di affitto, che sono aumentati del 2,2% nel semestre e del 7,3% su base annuale. I rendimenti medi lordi annui sfiorano il 5,0%, un livello che non si vedeva a Bologna dalla fine degli anni Novanta, con tempi di locazione pressoché nulli, sia per le abitazioni usate che per quelle nuove.
Il comparto non residenziale
Nei primi sei mesi del 2024, il comparto direzionale bolognese ha mostrato un rallentamento con una domanda in contrazione e un’offerta in aumento, sia nel segmento delle compravendite che in quello delle locazioni. I prezzi medi di compravendita sono comunque aumentati dell’1,6% nel semestre, azzerando la variazione su base annuale.
Lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è salito dall’11,5% al 12,5%, indicando un irrigidimento dell’offerta. I tempi medi di vendita sono stabili a 8,5 mesi. Sul fronte delle locazioni, i canoni degli uffici sono aumentati dell’1,4% sul semestre e del 2,0% su base annuale, con tempi medi di locazione ridotti da 6,5 a 6 mesi. La redditività lorda da locazione si è stabilizzata al 4,6%, in lieve contrazione rispetto al secondo semestre 2023.
Il mercato dei negozi
Il mercato dei negozi a Bologna ha registrato un ulteriore calo della domanda sia in acquisto che in locazione nei primi sei mesi del 2024, con una conseguente riduzione degli scambi. I valori di compravendita sono leggermente aumentati (+0,8% semestrale), compensando la variazione negativa del semestre precedente, ma su base annuale la variazione è risultata negativa (-0,4%).
Lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è aumentato dall’11,0% al 13,0%, mentre i tempi medi di vendita sono rimasti invariati a 8,5 mesi. Per quanto riguarda la locazione, i canoni sono aumentati dell’1,0% nel semestre e del 2,4% su base annuale.
Previsioni per il settore residenziale
Gli operatori intervistati prevedono un'ulteriore lieve flessione del numero di compravendite nei prossimi mesi, con una stabilità dei prezzi. Sul fronte delle locazioni, il numero di contratti dovrebbe aumentare, nonostante la limitata offerta, e i canoni continueranno a crescere.
Conclusione
Il mercato immobiliare di Bologna sta vivendo una fase di assestamento con un marcato spostamento della domanda verso il mercato degli affitti. Questa dinamica, combinata con l'aumento dei prezzi sia nel comparto residenziale che non residenziale, rende il panorama immobiliare complesso e in continua evoluzione. Gli investitori e gli acquirenti dovranno tenere conto di queste tendenze per fare scelte informate.
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