L'80% delle case in Italia presenta difformità immobiliari. Questo significa che anche la tua casa potrebbe non essere perfettamente in regola, e magari non ne sei nemmeno a conoscenza. Scoprire una difformità al momento di vendere un immobile o richiedere un mutuo può causare gravi problemi burocratici e finanziari.
In questa guida completa, vedremo cosa sono le difformità immobiliari, come riconoscerle e, soprattutto, come risolverle per evitare ostacoli nella compravendita della tua casa.
Cosa sono le difformità immobiliari?
Le difformità immobiliari si verificano quando la tua casa non corrisponde esattamente ai documenti registrati presso gli enti pubblici. Questi enti sono:
Il Catasto, che raccoglie informazioni sugli immobili a fini fiscali.
Il Comune, che tiene traccia delle autorizzazioni urbanistiche ed edilizie.
Se esistono differenze tra la tua casa e i documenti ufficiali, potresti avere problemi legali e fiscali, specialmente se vuoi vendere l'immobile o ottenere un mutuo.
Vediamo ora i principali tipi di difformità e come risolverli.
Difformità catastale
Le difformità catastali riguardano le informazioni registrate al Catasto e si verificano quando queste non corrispondono allo stato reale dell'immobile. Alcuni esempi comuni sono:
Modifiche interne non aggiornate (es. spostamento di pareti senza aggiornare la planimetria catastale).
Dati errati (intestatario, categoria catastale o metratura sbagliata).
Planimetria obsoleta, che non riflette lo stato attuale della casa.
Come risolvere una difformità catastale
Per correggere queste difformità, si deve presentare una pratica Docfa presso l'Agenzia delle Entrate, affidandosi a un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere). Un aggiornamento catastale corretto è essenziale per vendere l'immobile o richiedere un mutuo senza intoppi.
Difformità urbanistica
Le difformità urbanistiche sono più gravi e riguardano interventi edilizi non conformi ai permessi rilasciati dal Comune. Alcuni esempi comuni includono:
Verande o balconi chiusi senza autorizzazione.
Costruzione di tettoie, pensiline o pergolati non previsti nel progetto originale.
Suddivisione di un appartamento in due unità senza i corretti permessi urbanistici.
Se la tua casa presenta una difformità urbanistica, potresti avere difficoltà nel venderla o potresti dover affrontare sanzioni. Nei casi più estremi, potresti persino essere costretto a demolire le parti non conformi.
Come sanare una difformità urbanistica
La regolarizzazione dipende dalla tipologia di intervento:
CILA in sanatoria per modifiche minori.
SCIA in sanatoria per interventi più rilevanti.
Permesso di costruire in sanatoria per abusi edilizi più gravi.
Ogni pratica ha costi e tempi diversi, quindi è essenziale informarsi prima di vendere un immobile.
Difformità edilizia
Le difformità edilizie sono tra le più complesse da risolvere, poiché riguardano situazioni in cui la costruzione non rispetta il progetto autorizzato dal Comune. Alcuni esempi sono:
Una stanza costruita in più rispetto a quanto previsto nel progetto.
Altezza dei soffitti diversa da quella autorizzata.
Un garage trasformato in abitazione senza permessi.
Come sanare una difformità edilizia
La soluzione dipende dalla normativa vigente e dalla tipologia dell'abuso. In alcuni casi, potrebbe essere necessario demolire le parti non conformi. Per questo motivo, prima di vendere un immobile, è essenziale verificare la conformità edilizia con un tecnico specializzato.
Perché controllare le difformità prima di vendere casa?
Molti proprietari scoprono l'esistenza di difformità solo quando tentano di vendere la loro casa. Questo può portare a problemi come:
Blocco dell'atto notarile.
Rifiuto del mutuo per l'acquirente.
Costi imprevisti per sanare le irregolarità.
Per evitare questi problemi, è fondamentale controllare la conformità dell'immobile prima di metterlo in vendita.
Come verificare la regolarità della tua casa?
Confrontare la planimetria catastale con lo stato di fatto dell'immobile.
Richiedere al Comune i documenti urbanistici per verificare eventuali difformità.
Far redigere una Relazione di Conformità da un tecnico abilitato.
Conclusione
Le difformità immobiliari sono molto comuni, ma possono causare problemi se non affrontate in tempo. Se vuoi vendere casa senza intoppi, acquistare un immobile in sicurezza o semplicemente assicurarti che la tua abitazione sia in regola, è fondamentale fare le giuste verifiche prima.
Verificare la regolarità di un immobile con il supporto di un tecnico specializzato può evitarti spiacevoli sorprese e garantire una compravendita senza problemi.
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