Il mercato immobiliare italiano continua a mostrare una notevole dinamicità, nonostante un contesto economico sfidante. Secondo il 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024 di Nomisma, presentato a Milano il 9 luglio, i salari in Italia stanno crescendo e il paese si avvicina alla piena occupazione. Tuttavia, l'inflazione supera ancora la crescita salariale, l'accesso al credito rimane limitato e le incertezze economiche delle famiglie persistono.
Nonostante un previsto calo delle compravendite, la domanda di abitazioni, soprattutto in locazione, è sorprendentemente alta e supera i livelli pre-pandemici. Nomisma ha analizzato il mercato immobiliare delle 13 principali città italiane: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.
Potere di acquisto e inflazione nel mercato immobiliare
Secondo Lucio Poma, capo economista di Nomisma, i fondamentali economici dell'Italia sono promettenti. Il PIL italiano ha superato quello medio dell'area euro nel 2023, con una crescita prevista dello 0,7% per il 2024. L'inflazione si è ridotta, ma il calo dei prezzi del gas non ha avuto un effetto equivalente sui prezzi del petrolio, mantenendo alta l'inflazione “core”.
Nonostante l'inflazione abbia rallentato, i prezzi non sono tornati ai livelli pre-crisi, riducendo il potere d'acquisto degli italiani a causa di una crescita salariale inferiore rispetto all'inflazione.
Previsioni su compravendite e prezzi immobiliari fino al 2026
Nonostante le difficoltà di accesso al credito, il mercato immobiliare italiano rimane robusto. Le compravendite nel 2023 sono state 710.000, in calo rispetto agli anni precedenti, ma superiori alla media dal 2008 in poi. La maggior parte delle compravendite è avvenuta senza il supporto di mutui, indicando che l'acquisto di case è ancora interessante per chi dispone di risorse economiche. Le previsioni per i prossimi anni parlano di un leggero calo delle compravendite, con 694.000 nel 2024, 708.000 nel 2025 e 710.000 nel 2026.
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I prezzi delle abitazioni nelle principali città italiane sono aumentati dell'1,9% all'inizio del 2024. Milano ha visto il maggiore incremento (+3,2%), mentre Catania il minore (+0,3%). Le previsioni per i prossimi anni indicano una crescita nominale dei prezzi del 2% nel 2024 e nel 2025, e dell'1,9% nel 2026. In termini reali, la crescita sarà più contenuta.
Fattori di domanda e offerta nel mercato immobiliare italiano
Luca Dondi, AD di Nomisma, identifica due fattori principali che influenzeranno il mercato immobiliare: la trasformazione demografica e la direttiva Case Green. La popolazione italiana è destinata a diminuire, con un impatto maggiore nel sud e nelle isole. Tuttavia, il numero di nuclei familiari aumenterà, compensando la minore numerosità delle famiglie. La direttiva Case Green richiederà significativi investimenti per la riqualificazione degli immobili, attualmente obsoleti.
Il mercato delle locazioni in Italia
L'interesse per le locazioni è in aumento, con una domanda che si divide tra affitti a lungo termine, turistici e per studenti/lavoratori. L'offerta di affitti è sempre più selettiva, con una riduzione dei contratti di locazione. I canoni di affitto sono previsti in crescita, con un aumento del 4,6% nella prima parte del 2024. Bologna ha registrato il maggiore incremento (+7,3%) e Venezia Mestre il minore (+1,4%).
Performance immobiliari nelle principali città italiane
I prezzi delle abitazioni in buono stato sono in aumento, con incrementi rispettivamente del 1,6% e del 1,4% nel semestre. Milano ha registrato la maggiore crescita dei prezzi delle abitazioni nuove (+2,4%) e usate (+2%). Sul mercato delle locazioni, l'incremento medio dei canoni è del 2,5%. Milano, Roma e Firenze hanno i canoni più elevati, mentre Catania, Palermo, Torino e Bari hanno i canoni più bassi. Il tempo medio per finalizzare una compravendita è di circa 5 mesi, con Milano che segna un record di 4,2 mesi. I tempi per stipulare un contratto d'affitto sono molto più brevi, mediamente 1,9 mesi, tranne che a Bologna dove bastano poco più di 1 mese.
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